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“金九银十”。9月本是房企的传统销售旺季。

2021年的这个9月，中国的房地产行业却集体感触到了“凛冬已至”，部吩祗业甚至迎来了 “至暗时刻”。

跟上半年以降杠杆、降负债、化解金融风险为指向的三条红线政策相比，市场低迷才是真正的釜底抽薪。购房者市场预期转向、经济下行导致采办力降落，第三季度全国住宅销售规＜本绱蠓。

房地产进入深度调整期，行业格局在沉塑。这既是企业自我调节的阵痛期，也是其实现转型发展的窗口期。寻找新赛路，沉构贸易逻辑，从财政杠杆驱动的高快规模扩张转换为以价值创造为支点的稳重高质量发展，是目前暂且“躺平”的房企不得不面对的问题。

产业地产对于大无数房企来说，并不是一个新命题。

鼎新盛开之初，蛇口工业园建设拉开了中国园区经济的序幕。三十年白云苍狗，城市化和工业化的东风生长了招商蛇口、张江高科等一批优良的园区建设运营平台、以及以中原幸福为代表的全国性产城开发公司。2016年前后，中原幸福如日中天、招拍挂市场挤出效应初显，大量房企纷纷颁发成立产城事业部或产城公司，高调进入产业地产赛路，一些具佑装产业IP”属性的实业企业也参与其中。“产业勾地”成为房企的沉要投拓模式。固然名为“产业”，但在贸易逻辑上实为“地产”，依附产业IP导入低成本获得地皮，以住宅利润补助产业投资或者将大部门产业物业宰割销售是这个阶段的主题贸易模式。

固然能够靠宰割物业销售赚“快钱”，但持有物业前期投资大、回报周期长的特质依然存在。随着PPP封关地皮收入的政策被禁行，以及各地当局提高招商门槛、对产业运营尝试全周期治理、以及不容产业用地宰割销售，产业+地产的贸易模式靠近失效，无数房企的产城事业部又纷纷遣散或者有名无实、沦为又一个投拓部门。

由于三个事实的存在：1、优质的产业资源始终是稀缺的；2、企业的成长和产业的造就肯定是有周期的。3、企业有效的产能或者业务投放是有节拍的，且对主张城市的产业基础和供给链有特定要求。有限有前提扩张的产业和急剧扩张复造的房地产绑定，从底层逻辑上就注定了产业+地产模式的失败终局。

潮水退去，产业地产已经全面回归，沉回产业基础设施和生态构建的初心，沉回去销售化的资产治理属性。房地产下一步势必走向“资管”时期，而基于以下四点，产业地产很有可能沉回热点、成为房企困境之下的可选优质赛路。

1、产业发展是处所当局的永恒命题。

中国城市化的阶段变动、处所敌灾收入结构切换、中国经济发展动力转换，处所当局对产业的高端化、集群化、根植性的要求将更高。过往确当局招商存在的常见问题，好比罔顾地域产业基础生硬移植、以投带引过程中买的不合或者买的太贵、非龙头企业明星企业不娶而忽略产业生态的齐全性，往往无法形成经济增长的真实动力和处所当局的税收增长，最终造成当局投入的产出效能低下。未出处于地皮财政难以持续、产业发展存在马太效应，高投入低产出的招商模式亟待调整。地域的产业造就和推进，将必要更精准的赛路选择能力、更强的产业洞察能力、更深刻的企业判断能力、更综合的资源整合能力和产业赋能能力。当局由于体造机造的局限性很难包打全国，必要更多的市场主体通过产业基金或者园区建设运营的方式参加其中。

2、城市更新开释优质空间。

“十四五”规划提出，加快转变城市发展方式，两全城市规划建设治理，执行城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。2021年是中国的“城市更新元年”。城市更新在一二线城市大规模发展将开释大量产业空间。珠三角是中国存量刷新的先行地域，仅深圳罗湖一区十三五期间通过存量刷新形成的产业空间就超过700万平米。上海位于规划城市集中建设区域内的、存在转型升级要求的工业用地能够百平方公里计。这类位于主题区或城市建设区内、配套成熟、占有产城融合优势的空间，天然符合以数字经济为代表的、集聚新生代就业人丁的创新产业发展需要。同时，通过导入高附加值产业持续提升地皮附加值和产着力，而不是仅仅通过房地产开发一次性夺取地皮收益，也是解决城市提升和当局财政可持续的必由之路。

3、公募REITS解决贸易模式问题。

2021年6月，首批试点的9支公募REITs成功上市刊行，其中有5支以产业地产作为底层资产，别离为蛇口产园REITs、盐港REITs、普洛斯REITs、张江REITs、东吴苏园REITs。凭据火花S-Park的统计，这五支公募REITs涉及基础资产总构筑面积达177万平米，所有项目总估值为144亿元，最终刊行募资147亿元，全数投入到在建和拟建的园区、物流、仓储等基础设施项目傍边。若是依照自有资金（30%本钱金）实现再投资，可能再撬动345亿元（70%）信贷额度作为杠杆资金，能够总计实现491亿元的再投资规模。

持有模式下投资回收周期长，多项目运作和规模扩张的贸易模式难以成立，是困扰行业的最大问题。从当先市场经验看，无论是物流领军普洛斯，还是已被凯德纳入旗下的腾飞星桥，产业地产的贸易模式都经历了 “由沉到轻”的过程。而产业园区公募REITs的刊行，为本钱提供了退出通路，买通了 “投融管退”全关环，为中国的产业地产行业轻资产上路摊平了路路。

4、行业格局未定，发力仍有空间。

在地产+的有关多元赛路中，贸易、无论运营能力分化还是优质资产抢夺早已是白热化竞争，养老、固然发作时点未到但却已进入大机构整合阶段。而产业地产，在销售模式被证伪后，整个行业尚处于贸易模式摸索期，新的领军企业还未全面胜出。此表，由于中国地域产业经济的差距性、分歧的产业内部的格局特点、趋向方向也相去甚远，将来将很难形成寡头垄断的局面。这些，都为企业当下发力赢得了空间和功夫。

若是以中国一二线城市将来10年每年新增300-500万平米产业空间作单一估算，产业地产将来会是一个年资产治理规模万亿的市场，两类企业将成为这块蛋糕的有力抢夺者：安身地域深耕的处所国资和跨区域扩张的产业资产治理公司。

处所国资和各类平台公司既是各地主题优质资源的节造者，又是本地当局全力支持做大做强的子弟兵，建设运营产业载体、推动地域经济升级转型，既是处所国资的使命地点，也是其面向专业化、市场化转型的重要业务方向。

与产业空间的建设运营服务能力比起来，产业身分整合能力/产业资源投放能力/以及助力企业成长的产业赋能能力，才是产业地产企业成功复造和跨区域扩张的关键。除了产业龙头以表，占有这种能力往往是特定产业的头部产业投资机构。因而，将来的行业桂冠极有可能由产业投资基金+不动产基金双轮业务驱动的中国特色另类资产治理机构最终摘得。

而新的行业王者，无论是谁，肯定是坚守了以下两条准则的胜出者。

1、回归价值创造逻辑。通过产业导入与构建，为城市创造增量价值，再通过模式设计依照合理比例分享增值收益，与当局和市民实现多方共赢。

2、尊沉产业成长法规。产业造就、企业的成长、产业集群的形成，都不是一旦一夕之功。在审慎选择赛路或者区域后，必要持久深耕的对峙，做功夫的合资人。