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近两年，存量闲置物业改建养老项目需要量激增，重要主张是资产盘活，财政评价是这类养老项目可行性钻研的沉要环节，量化指标能够提供清澈的投资决策凭据，因而备受投资人关注。凭据美彩国际康养事业部多年投资项目评价经验，这类项目重要从以下三个角度进行评价：

收入=综合收费*床位数*入住率+其他，从推算公式来看，影响成分之一是综合收费，入住者能接受的收费水平越高越好

；成分之二是老龄人丁数量，拥有消费能力和消费意愿的老龄人丁越多越好。在现实测算中，定位中高端的养老项目，以本地三高老龄人群的退休金水平为参照，对比本地同类养老项目均匀收费水平，对评价项目进行定价。

成本=物业刷新+租金+人为+其他，从推算公式看，成分一是刷新成本，对于老旧物业，由于涉及加固、拆除、更新、消防等，且已有结构存在限度，刷新成本甚至比新建项目成本还高。因而在现实操作中结构合理的酒店更易刷新成养老项目，成本较低。年代老旧的砖混工厂刷新难度会比力大。成分二是租金，养老项目能接受的租金远远低于同地位贸易项目，租金凹凸直接影响运营期成本。成分三是人为，作为劳动密集型产业，员工招聘难度较大，且人力成本占比高，项主张人为配比及人为获取能力直接影响盈利能力。

凭据收入、成本测算出的这三个指标作为项目可行性分析沉要凭据。项目前期，净现金流往往为负，必要关注回正周期及整体测算期的累计净现金流，为正则项目可行。目前项目投资多为“本钱金+贷款”方式，因而财政内部收益率要高于贷款利率，则贷款能够增长投资人收益。从实际来看，改建项目没有地皮成本，在刷新成本可控的情况下，其投资回收期通常在10年以内。

从实际角度看，区位较好，构筑面积适中，刷新难度低，租金可控的存量物业较合适改建为养老项目。