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日前，深圳市规划和天然资源局颁布《关于积极稳步推动城中村刷新实现高质量发展的执行定见》（征求定见稿）（以下简称“执行定见”），与上海（2024年1月2日，上海市进行城市更新推动大会）一并成为继2023年广州之后，第二批颁布城市更新及城中村刷新新政的城市。

深圳作为全国城市更新的实际高地和样板城市，有深厚的积淀和凸起成就，也是城中村刷新汗青遗留问题最凸起的处所。在本时点颁布新政，有哪些潜在内涵？又有哪些积极意思？本文尝试予以简要解读。

本次新政明确了当局要在城市更新中表演越发沉要的角色。《执行定见》的开篇，即提出城中村刷新总体思路由从前“三旧”时期因循的“当拘逆顾、市场运作”，转变为“对峙人民当局负主体责任”。

这一转变的背后是地产市场行情的深度变局，《执行定见》原文旗号鲜明，高度凝练地说了然政策之所以变动的底子原因：

凭据城市更新钻研中心的观察，《执行定见》中分歧于以往做法，或是对于吞吐领域予以明确的内容，至少涵盖以下几点：

自2020年至今，萦绕“要不要大拆大建”经历了诸多会商和争议，肯定水平上放缓了珠三角多个城市旧改项主张推动
；继2022年广州新政之后，深圳也明确了以拆除新建为沉点的执行导向，有前提就应该执行拆除新建，唯有前提不成熟才使用拆整结合或整治提升。

经物业权势人三分之二以上赞成，并经原村落集体经济组织继受单元赞成后方可执行。相比从前高快增长周期下的“双百”和“双95”尺度，将来拆迁进度势必大幅加快，“钉子户”恐成汗青。

区当局于物业权势人搬离并交付房屋之日起起头支付搬迁赔偿费，相比原尺度（搬迁赔偿和谈完玉成数签定后支付过渡期安设赔偿费）支付节点越发滞后，更有利于前期服务商和执行主体两全资金。

明确由区当局组织假造城中村整治提升（含拆整结合）类城中村刷新项目规划设计规划，而非以往由执行主体组织假造，区当拘陌规划部门审批通过的模式。传统模式的短处重要在于各类执行主体往往先是“挑肥拣瘦”，全力出价抢夺高比例居住地块，提升拆迁成本
；而后又千方百计在假造规划时提升可售面积降低经营风险，最终对住宅品质、产业和贸易职能合理配置都造成了不良影响。在由销售驱动的开发模式转向城市长效运营的布景下，由当局一盘棋整体两全城市价值的准则将更有利于地皮价值开释。

《执行定见》提出拆除新建类城中村刷新项目内地皮需实现净地入库，而后需选取综合评价出让或带设计规划出让等公开出让方式，再确定地皮受让方。而从前深圳的做法是一级地皮整顿主体可直接受让地皮流转，在从前的10余年来，这一点也是深圳的城市更新模式里最为关键的变量，甚至被视为深圳模式的最大“进取”之处，由于该做法在市场价值急剧攀升的布景下，可能有效地降低一级开发主体的风险。但在新的市场周期下，这一变动是否会遇到更多市场阻力？尚有待进一步观察。

自2007年华润置地启动大冲村刷新项目以来，其开创性的“前期服务商模式”在央企参加城市更新的过程中，阐扬了难以忽视的沉要作用，较好地解决了央企在参加类似项目中潜在的合规性和财报业绩等问题。本次新政明确提出，拆除新建类城中村刷新项目执行过程中产生的用度可由前期服务商提前垫付。在当前民营主面子对洗牌转型，投资意愿不及的市场行情下，旗号鲜明地“扶正”该模式，对于处所国资、出格是央企平台参加城市更新将起到沉大推进作用Ｄ芄挥黾，预计将来会有更多央企下场参加深圳的城市更新。

自2021年来，深圳全市不动产市场整体持续低迷，亟待适应市场和行业趋向的政策进行强力刺激。总体来看，本次新政能够说“正当其时”，其领导思想有着浓密的“先立后破”色彩，也处处可见求实落地、克服以往不及的态度。在彻底握别“野蛮成长”时期，必要利用好每一寸贵重地皮的沉要节点，深圳在承担起推动城市化下半场过程的沉大汗青使命，将来远景值得我们拭目以待。