产业园区是经济发展的载体 ，陪伴着经济发展和产业升级而不休进化 。当前业内比力公认的提法是产业园区已经进化到第四代 ，但对于第四代产业园区的根基特点却极少有系统的论述 。我们通过大量的实操案例 ，对第四代产业园区进行了系统的钻研 ，从产业定位、产业生态、园区平台、空间产品、职住平衡、园区治理、园区服务、盈利模式及区企一体化等八个角度探求了第四代产业园区的重要特点 ，以期勾画出第四代产业园区的“全息图像” ，为新时期产业园区的经营和升级提供启发和借鉴 。
产业园区是经济发展的引擎和载体 。鼎新盛开后 ，我国经济发展先后经历了身分驱动时期和投资驱动时期 ，产业园区的状态也与最初的蛇口工业园相迸仔了大幅进化 。
自十八大以来 ，以习近平为总书记的新一代中央辅导集体做出了执行创新驱动发展战术的沉大决策 ，我国经济已经进入到了创新驱动时期 ，“四新经济”成为了推动经济增长的重要力量 。适应“四新经济”企业和员工的必要 ，第四代产业园区应运而生 。第四代产业园区的职能已经不仅是为企业提供物理空间 ，更通过在产业、空间、生态、运营、服务等多个方面系统化的打造 ，创造产业发展的最优环境 ，从而汇聚各类创新身分 ，构建创新氛围 ，最终形成高效、活力的创新生态系统 。
自1979年招商蛇口工业区设立起头 ，我国产业园区已经经历了四代产品的迭代 。
第一代为无主题型产业园区 。鼎新盛开初期 ，国内各类产业百废待兴 ，技术、本钱基础均较为幽微 ，产业以劳动密集型为主 ，企业对产业发展环境的要求相对单一 ，重要以区位、交通、基础设施等基础前提为主 。此时的产业园区 ，产业定位吞吐 ，企衣粪型错杂 ，职能相对单一 ，重要是在区位交通前提相对优越的地域 ，提供满足企业根基出产前提要求的物理空间 。园区构筑产品相对单一 ，以“工业厂房+公寓”为主 。固然第一代园区的前提相对单一 ，但也大体满足了其时企业对于出产造作职能的需要 ，集中出产的方式援试祗业实现了效能的提升 。
第二代为产业荟萃型园区 。到20世纪90年代 ，各类开发区和产业园区如雨后春笋般在全国鼓起 ，一些本钱密集型产业得以发展 ，经济进入投资驱动时期 。在这个阶段 ，好多园区已经拥有明确的产业主题 ，通过同类企业荟萃进一步提升出产效能 。随着企业对园区配套设施需要的上升 ，这个阶段的园区内起头出现工业大厦、餐饮娱乐、公寓、住宅等产品 ，但总体看 ，产业园区的配套设施档次依然较低 。在园区服务方面 ，除了物业治理服务表 ，园区起头为企业提供行政手续代办、园区招聘会等低级产业服务 。
第三代为产业链型园区 。进入新世纪以来 ，汽车、生物造药等技术密集型产业成为经济增长的重要力量 。随着产业的进一步升级 ，产业内部门工愈发复杂 ，产业链条起头逐步耽搁 ，除了同类企业集聚之表 ，企业更关注产业链高低游的衔接与共同 ，即“产业链条”对效能的提升 。面对这样的需要 ，产业园区除了拥有明确的产业主题表 ，也越发有意识地进杏装强链补链延链” ，园区构筑产品越发多样化 ，产品的合用性和组合性较强 ，生涯配套、商务配套设施的品质也有所提升 。在园区服务方面 ，园区起头关注企业的成长 ，涉足销售服务、采购服务、研发服务、品牌服务、信息服务、融资服务等出产性服务 ，助力企业降低经营成本 ，提高利润空间 。
第四代为产业生态型园区 。第四代产业园区除了拥有明确的产业定位和产业链条表 ，更注沉产业生态和跨界身分的链接 ，园区内荟萃企业发展必要的本钱、当局、科研机构等各类生态身分 ，形成一个各主体深度链接、相生互动的平台生态网络 。在空间产品方面 ，构筑产品的空间氛围较强 ，注沉互换空间的打造 ，各类配套设施更趋美满 ，形成职住平衡的“5分钟生涯圈” 。在治理与服务方面 ，园区可能为企业提供创业孵化、股权投资、公共平台等生态化服务 ，并充分利用“云大物移智”等信息技术 ，使园区治理智慧化水平大幅提升 。同时 ，园区盈利模式由地主模式、房东模式向多元化盈利模式转变 ，园区与企业共同成长 ，形成有活力、多元化的创新生态综合体 。
表1 四代产业园区的特点比力
三、第四代产业园区的重要特点
产业定位是园区的魂灵 。产业定位越精准 ，越容易聚焦企业 ，形成良性产业生态 ，园区在空间设计、招商、服务、运营治理等方面越容易对症下药 。
并不是所有的产业都适合打造产业生态型园区 。第四代产业园区通常以“新技术”、“新产业”、“新业态”、“新模式”为重要产业领域 ，相对于传统产业 ，“四新经济”对产业发展环境的要求更高 ，不仅必要硬环境 ，更必要人才、本钱、服务等软性身分的匹配 。
以互联网金融行业为例 ，该行业近些年呈发作性增长的态势 ，但风险防控和金融安全始终是行业发展的主题问题 。2015年 ，我们敏感地捉拿到互联网金融行业的这一特点 ，并结合区域产业发展示状和资源天赋 ，将房山区某园区定位于互联网金融安全产业 ，提出了打造“世界互联网金融安全第一园”的指标 ，为该园区设计了怪异的“园区＋”系统 ，援试熹形成以园区平台为主题 ，园区与各方主体深度合作的园区产业生态网络 。经过几年的发展 ，该园区已经发展成为北京的明星产业园区 。
相对于传统的产业园区 ，第四代产业园区的产业主体拥有多样性和强关联性两大特点：
一是产业主体拥有多样性 。除了产业链高低游企业之表 ，关联产业、金融机构、技术服务机构、中介服务机构、当局、科研机构、行业组织等都是园区产业生态的组成主体 。产业主体的多样性满足了高科技企业对身分的多样性需要 ，是园区生态网络得以形成的基础 。
二是产业主体间拥有强关联性 。在园区生态系统中 ，各类产业主体可能通过多种方式形成最宽泛的链接 ，除了产业链高低游企业的业务往来 ，借助互联网和大数据等技术伎俩 ，分歧业业之间可能实现业务交叉、数据共享和运营协同 ，使园区的平台属性加强 ，通过网络效应降低各类主体的买卖用度 ，从而使整个园区生态的效能达到最优 。
图1 北京互联网金融安全示范园园区平台生态
要使园区中各产业主体之间产生深度合作 ，空间的互换职能至关沉要 。仅依附传统的会议室、汇报厅、洽谈室等正式、固定的互换场所远远无法满足“四新”型企业和员工的必要 。因而 ，在进行空间设计时 ，第四代产业园区通常必要在去天堑化和内容生涯化两方面做好文章 ，以便营造丰硕多样、轻松愉快的互换氛围 。
一是去天堑化 。园区在设计时通？桃馔掏率夷诒怼⒐ぷ髑胄菹⑶忍囟ㄖ澳芮虻奶烨 ，撤销固定空间职能天堑给人们带来的约束感 ，室内表衔接处、办公大楼的某一楼层、步行路旁、楼宇间等空间均可建设为互换场所 。
二是空间内容生涯化 。通过设置茶桌、座椅、露天咖啡馆等生涯化设施 ，给互换带来舒服感和放松感 ，提高互换效能 。
武汉研创中心将楼宇间空位、人行步路、湖边等设计成互换空间 ，安插座椅、亭廊等休息设施 ，并通过花坛、树池蹬撞质界面和低矮灌木的柔性界面相互拼接为员工营造环境优良的互换环境 。
图2 武汉研创中心的互换空间
第四代产业园区的产业特点决定了企业员工中高级白领的占比力大 ，同时 ，90后员工也起头大量出现 。这些员工对生涯品质要求较高 ，对生涯配套的需要也大幅提升 ，职住分离、只沉产业不沉生涯的园区已经难以适应必要 ，直接影响了园区的招商和聚贤 。
第四代产业园区在规划之初就充分思考职住平衡的问题 ，通过生涯配套的打造 ，满足人们的居住安全、休闲娱乐、文化教育、社交等多方面需要 ，实现真正意思上的产城融合发展 。
以深圳蛇口工业区的南海意库园区为例 ，该园区位于深圳市南山区中心地带 ，原为加工企业厂房 ，后经过腾笼换鸟 ，定位为创意产业园 。招商蛇口通过“公交都市示范区”建设 ，引进面向中国籍学生的国际学堂、国际医疗机构 ，对该园区周边的生涯设施进行了全面升级 。目前 ，南海意库已经形成了一个较为美满的500m生涯圈 ，根基实现了职住平衡 。
图3 南海意库园区周边配套设施示意图
随着企业间分工的愈发现细 ，企业对园区服务的需要不休趋于多样化 。第四代园区的服务系统已经从“园区有什么企业就用什么”向“企业要什么园区就给什么”转变 ，通过低级服务、根基服务、出产性服务和生态化服务四个档次的园区服务系统 ，切实满足产业生态的需要 。
表2 产业园区服务系统的四个档次
在构建服务系统时 ，园区亲昵关注企业发展动态 ，相识和预测企业需要 ，当令提供与企业特点相匹配的服务 。在服务企业的过程中 ，园区不仅能够分享企业成长的盈利 ，还可能堆集大量服务资源 ，真正做到与企业的共同成长 。
针对企业的现实需要 ，启迪控股整合全球领域内确当局、企业、高校及科研机构等资源 ，打造产业钻延注产学延注人力资源、培训服务、信息、投融资等六大服务平台 ，为企业提供蕴含互换培训、人力资源、中介代理、信息与宣传、政策支持等全方位的生态化产业服务 。
图4 启迪控股的产业服务系统
（六）治理智慧化
表3 智慧园区的重要内容
以天安数码城为例 ，在通讯方面 ，园区通过多网互联打造集视频通讯、协同通讯、语音通讯与一体的综合化智能通讯解决规划；在产业服务方面 ，园区为企业提供了信息门户、产品展示、在线租用、利用治理、企业社区、本地采购等多方面服务 ，并为各类企业的信息化刷新提供相应的解决规划；在节能环保方面 ，园区通过楼宇信息化、智能化技术 ，结合物联网、云推算技术 ，优化整合园区内的各楼宇的资源 ，实现整个园区的节能减排 。除此之表 ，园区还在门禁、支付、车辆、安保、快递等民生方面发展智能化利用 。
图6 天安数码城智慧园区治理系统
由于产业园区的沉资产属性 ，仅靠物业租售难以获得高额回报 ，轻沉资产平衡已经成为园区贸易模式的主题问题 。对于第四代产业园区而言 ，形成轻沉资产平衡的多元化盈利模式已经成为园区长远发展的必然趋向：一方面 ，“四新经济”自身对于园区服务和本钱服务拥有较高的需要 ，为本钱、园区服务等轻资产业务的发展创造前提；另一方面 ，在产业发展的分歧时期 ，园区必要对产业生态身分进行动态治理 ，销售去化比例过高不利于园区产业生态的守护 。因而 ，形成轻沉平衡 ，两全持久回报和短期现金流的多元化盈利模式是园区可持续发展的基础 。
在盈利模式创新方面 ，张江高科已经进行了12年的索求和尝试 。2006年 ，张江高科提出以特色房产运营为主导 ，以专业化创新服务提供和高科技产业投资为增值的“一体两翼产业互动」亟略 。2014年 ，张江高科确定了以科技投行为主导的“新三商」亟略 ，着力将自身打造成为全产业链的产业投资商、以整合全球资源造就创新创业引擎企业的创新服务商、“股权化、证券化、品牌化”的科技地产商 。经过多年的索求 ，目前张江高科的轻资产业务对利润的贡献已经超过房产租赁业务 ，2017年占比为55% 。
图7 2005~2017年张江高科利润结构
第四代产业园区突破了园区与企业传统的“产品提供者-产品采办者”的关系 ，通过股权合作、企业参加园区治理等措施 ，将园区利益与企衣符益越发缜密的联系在一路：一方面 ，园区运营商基于的怪异信息优势 ，选择团队优良、远景辽阔、运营顺利的优质企业 ，选取产业投资基金或租金/物业入股的方式进行投资 ，既当“房东” ，又做“股东” ，越发深度的参加到产业造就中 ，分享企业成长的盈利 。另一方面 ，通过智慧园区的建设 ，入园企业和人员能够更大领域地参加到园区治理中来 ，实时反馈问题、提启程展建议、参加园区决策 ，从而阐扬企业的主体作用、保险企业的亲身利益 。
张江高科的“功夫合资人”概想很好地诩蚁缢区企一体化的发展趋向 。功夫合资人即将产业园区与产业服务相结合 ，做创新创业服务的集成商 ，为园区的创业企业提供全性命周期的集成服务 ，通过贯通企业发展全过程的注册、金融、政策、财政等多维度产业服务系统的打造 ，与产业客户共同成长 ，最终实现共建、共融、共享、共进、共赢 。
图8 张江高科“功夫合资人”概想解析
张江高科的创新创业服务系统已经成为其链接科技地产和产业投资协同发展的纽带 ，援试熹突破“房东”角色 ，实现区企一体化发展 。
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